Déclarez vos revenus en Micro ou au Réel ?

Choisir une déclaration au Réel ou en micro ?

Introduction :

Pour votre déclaration de revenus locatifs, il peut y avoir une énorme incidence si vous vous trompez de régime. Dont la plus importante est de payer plus d’impôt que nécessaire. Et là l’administration fiscale ne sera jamais votre conseillère.

Voici un récapitulatif entre les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux (locations meublées)

 Revenus Fonciers

•  Régime Micro-Foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié de déclaration des revenus locatifs pour les propriétaires dont le montant des loyers encaissés n'excède pas 15 000 € par an.

Caractéristiques :

- Abattement forfaitaire : Les propriétaires bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus pour couvrir les charges. Cet abattement est appliqué automatiquement, sans justificatif.

- Simplicité : La déclaration est simplifiée, il suffit de reporter le montant brut des loyers perçus sur la déclaration de revenus.

Exemple Concret :

- Loyers perçus annuellement : 12 000 €

- Abattement forfaitaire de 30% : 3 600 €

- Revenus imposables : 12 000 € - 3 600 € = 8 400 €

•  Régime Réel

Le régime réel est obligatoire pour les propriétaires dont les loyers annuels dépassent 15 000 € ou ceux qui choisissent volontairement ce régime pour pouvoir déduire leurs charges réelles.

Caractéristiques :

- Déduction des charges réelles : Les propriétaires peuvent déduire les charges réelles supportées pour l'entretien, les réparations, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, etc.

- Complexité : La déclaration est plus complexe et nécessite de tenir une comptabilité précise.

Exemple Concret :

- Loyers perçus annuellement : 12 000 €

- Charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) : 5 000 €

- Revenus imposables : 12 000 € - 5 000 € = 7 000 €

En conclusion :

En passant au réel vous avez gagné 1 400 € de revenus non imposés, soit si votre TMI (taux marginal d’imposition) est à 30% : 1 400 * 30% = 420 € et 1 400 * 17.2% = 241 € de CSG-CRDS

Soit un gain d’impôts et taxes de 641 €

 Revenus Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Les revenus locatifs peuvent être déclarés en BIC lorsqu'il s'agit de locations meublées. Nous comparerons ici les régimes micro-BIC et réel.

•  Régime Micro-BIC

Ce régime est applicable si les recettes annuelles n'excèdent pas 72 600 € (pour les locations meublées non professionnelles). Projet pour réduire ce montant à 15 000 € sur certaines locations (courtes durée)

Caractéristiques :

- Abattement forfaitaire : Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les recettes pour les locations meublées classiques. Projet de réduction à 30% comme en revenus fonciers.

- Simplicité : La déclaration est simplifiée, comme pour le micro-foncier.

Exemple Concret :

- Loyers perçus annuellement : 20 000 €

- Abattement forfaitaire de 50% : 10 000 €

- Revenus imposables : 20 000 € - 10 000 € = 10 000 €

•  Régime Réel Simplifié

Les propriétaires peuvent opter pour ce régime, quelle que soit le montant des recettes, ou y sont obligés si les recettes dépassent 72 600 €.

Caractéristiques :

- Déduction des charges réelles : Toutes les charges supportées pour l'activité de location meublée peuvent être déduites.

- Amortissements : Possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui peut réduire considérablement le revenu imposable. (immobilier sur 35 ans et le mobilier sur 7 ans) nécessité d’un comptable.

Exemple Concret :

- Loyers perçus annuellement : 20 000 €

- Charges déductibles (entretien, gestion, etc.) : 4 000 €

- Amortissements annuels (bien immobilier et meubles) : 8 000 €

- Revenus imposables : 20 000 € - 4 000 € - 8 000 € = 8 000 €

Conclusion : La encore le régime au réel vous fera gagner sur vos impôts.

Comparatif Final

 Revenus Fonciers :

• Micro-Foncier : Simple et pratique avec un abattement de 30%, mais potentiellement moins avantageux si les charges réelles sont élevées.
• Régime Réel : Plus complexe, mais potentiellement plus avantageux si les charges réelles sont supérieures à l'abattement forfaitaire de 30%.

 Revenus BIC :

• Micro-BIC : Simple avec un abattement de 30% à 50%, avantageux pour les petits revenus locatifs.
• Régime Réel Simplifié : Plus complexe, mais avec la possibilité de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui peut réduire considérablement le revenu imposable.
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En résumé, le choix entre le régime micro et le régime réel dépend de nombreux facteurs, notamment le montant des loyers perçus, le montant des charges réelles, et la complexité administrative que le propriétaire est prêt à gérer. Pour faire le meilleur choix, il peut être utile de simuler les deux régimes ou de consulter un expert-comptable.