Fiscalite de la SCI à l'IR ou à l'IS
Comprendre la Fiscalité des SCI :
Impôt sur le Revenu vs Impôt sur les Sociétés
Introduction
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée en France pour la gestion et l'acquisition de biens immobiliers. L'un des aspects cruciaux à considérer lors de la création d'une SCI est le régime fiscal applicable : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Dans cette newsletter, nous explorerons les avantages et les inconvénients de chaque régime pour vous aider à faire un choix éclairé.
SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR)
Avantages :
- Simplicité fiscale : Le régime de l'IR est souvent considéré comme plus simple à gérer, surtout pour les petites SCI familiales. Les revenus locatifs sont directement imposés au niveau des associés, proportionnellement à leurs parts dans la SCI. Cela concerne essentiellement les revenus locatifs foncier, au-delà de 10% de revenus meublés au sein de la SCI, celle-ci sera requalifié vers l’impôt des sociétés.
- Transmission facilitée : En cas de transmission des parts de la SCI (donation ou succession), l'IR permet de bénéficier d'une fiscalité plus favorable, notamment grâce aux abattements et exonérations.
- Déduction des déficits fonciers : Les déficits fonciers générés par la SCI peuvent être déduits des revenus globaux des associés, sous certaines conditions.
Inconvénients :
- Imposition élevée en cas de forte rentabilité : Les revenus de la SCI sont ajoutés aux autres revenus des associés, ce qui peut entraîner une imposition plus élevée si ces derniers sont déjà dans une tranche marginale d'imposition élevée.
- Complexité en cas de nombreux associés : La répartition des revenus et des charges peut devenir complexe si la SCI compte de nombreux associés, chacun ayant des situations fiscales différentes.
SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS)
Avantages :
- Taux d'imposition réduit : Les bénéfices de la SCI sont taxés au taux de l'IS, potentiellement plus avantageux que l'IR si la SCI génère d'importants revenus. Le taux de l'IS est de 15% jusqu'à 38 120 € de bénéfices, puis de 25% au-delà (à partir de 2022).
- Amortissement des biens immobiliers : Sous le régime de l'IS, la SCI peut amortir ses biens immobiliers, ce qui permet de réduire la base taxable des bénéfices et donc l'impôt dû.
- Optimisation de la trésorerie : La SCI à l'IS peut retenir les bénéfices pour réinvestir dans d'autres projets immobiliers, sans que les associés soient immédiatement imposés sur ces revenus.
Inconvénients :
- Complexité administrative : La gestion fiscale d'une SCI à l'IS est plus complexe et nécessite souvent l'intervention d'un expert-comptable. Les formalités de déclaration et les règles comptables sont plus strictes.
- Fiscalité sur les dividendes : Les dividendes versés aux associés sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut entraîner une double imposition (au niveau de la société et des associés).
- Plus-value immobilière : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est soumise à l'IS, potentiellement moins avantageuse que le régime des particuliers en matière de plus-value immobilière.
Conclusion
Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés pour une SCI dépend de nombreux facteurs, notamment la structure des revenus, les objectifs à long terme, et la situation fiscale des associés. Il est vivement recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation spécifique.
Nous espérons que cette newsletter vous a aidé à mieux comprendre les implications fiscales des SCI. N'hésitez pas à nous contacter pour toute question ou pour obtenir des conseils personnalisés.
Cordialement,
L'Équipe de Patrimoine en ligne
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