Viager VS Nue-Propriété
Viager VS Nue-Propriété
Introduction :
Ces 2 types de transaction sont similaires et différentes sous certains aspects, nous allons voir ci-dessous quels sont les avantages et les inconvénients de chaque situation. Du point de vue de l'acquéreur puis du vendeur.
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Acheter en Viager : Avantages et Inconvénients
Avantages :
- Prix d'Achat Réduit :
- L'achat en viager permet souvent d'acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur marchande. Le montant de la rente viagère et le bouquet (somme initiale versée) sont généralement moins élevés que le prix d'achat traditionnel.
- Investissement à Long Terme :
- Le viager constitue un excellent investissement à long terme. En fonction de l'espérance de vie du vendeur (le crédirentier), l'acheteur (le débirentier) peut réaliser une bonne affaire financière.
- Absence de Gestion Locative :
- Si le viager est occupé, l'acheteur n'a pas à se soucier de la gestion locative ni des frais d'entretien courant, qui restent à la charge du crédirentier.
- Frais de Notaire :
- Les frais de notaire seront calculés sur la valeur du bien – le montant du droit d’usage et d’habitation, réduisant l’assiette pour le calcul des droits.
Inconvénients :
- Incertitude sur la Durée :
- La principale incertitude réside dans la durée de survie du crédirentier. Une longue survie signifie que l'acheteur paiera des rentes pendant une période prolongée.
- Engagement Financier à Long Terme :
- L'acheteur s'engage à verser une rente viagère à vie, ce qui peut devenir un fardeau financier en cas de difficultés économiques.
- Risques de Dégradation :
- Si le bien est occupé par le crédirentier, il existe un risque de dégradation de l'état du bien, si ce dernier peut ne pas investir dans son entretien.
2. Acheter la Nue-Propriété : Avantages et Inconvénients
Avantages :
- Prix d'Achat Réduit :
- La Nue-propriété est généralement achetée à un prix inférieur à la valeur totale du bien, car l'usufruit est conservé par un autre (usufructuaire).
- Absence de Gestion Courante :
- L'usufruitier est responsable de l'entretien et des charges courantes, ce qui allège les responsabilités de l'acheteur.
- Valorisation du Bien :
- À la fin de l'usufruit (souvent au décès de l'usufruitier ou à l'échéance d'un terme fixé), l'acheteur devient plein propriétaire sans coût supplémentaire.
- Avantages Fiscaux :
- En Nue-propriété, sous conditions, les intérêts d’emprunt pour son acquisition, pourront être déductibles d’autres revenus fonciers du foyer.
- Les grosses réparations seront déductibles
Inconvénients :
- Absence de Jouissance Immédiate :
- L'acheteur ne peut pas utiliser le bien tant que l'usufruit n'a pas pris fin, ce qui peut être un inconvénient pour ceux qui souhaitent occuper ou louer immédiatement.
- Incertitude sur l'État du Bien :
- Le bien peut se dégrader pendant la période d'usufruit, et l'acheteur pourrait avoir à faire des travaux de rénovation importants à la fin de cette période. L’usufruitier est engagé par contrat de rénover le bien à la fin de l’usufruit sauf si c’est un vieillissement normal.
- Frais de Notaire :
- Comme pour tout achat immobilier, les frais de notaire peuvent être significatifs et sont calculés sur la valeur d’achat (valeur de la Nue-Propriété).
- Pas de Revenus Locatifs :
- Pendant la durée de l'usufruit, l'acheteur ne perçoit aucun revenu locatif, ce qui peut représenter un manque à gagner. Compensé par la réduction sur l’achat.
3. Vendre en Viager : Avantages et Inconvénients
Avantages :
- Complément de Revenus :
- Le viager permet au vendeur de percevoir un revenu régulier (rente viagère) en plus d'une somme initiale (bouquet), ce qui peut améliorer sa qualité de vie.
- Occupation du Bien :
- Le vendeur peut continuer à occuper son logement (viager occupé), ce qui lui permet de rester chez lui tout en bénéficiant de revenus supplémentaires.
- Fiscalité Avantageuse :
- Les rentes viagères peuvent être partiellement exonérées d'impôt sur le revenu, en fonction de l'âge du crédirentier.
Inconvénients :
- Perte de Propriété :
- Le vendeur cède la propriété de son bien, ce qui peut être psychologiquement difficile à accepter.
- Risques d'Impécuniosité de l'Acheteur :
- Si l'acheteur rencontre des difficultés financières et cesse de payer la rente, le vendeur pourrait se retrouver dans une situation précaire. Le vendeur récupèrera immédiatement son bien et l’acheteur perd ce qu’il a déjà versé sauf à trouver un repreneur.
- Réduction de l'Héritage :
- Les héritiers peuvent recevoir une part réduite du patrimoine, ce qui peut créer des tensions familiales.
4. Vendre la Nue-Propriété avec Conservation d'Usufruit : Avantages et Inconvénients
Avantages :
- Liquidité Immédiate :
- La vente de la Nue-propriété permet de récupérer une somme d'argent importante tout en conservant le droit d'utiliser le bien.
- Occupation et Usage :
- Le vendeur conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit de vivre dans le bien ou de le louer et d'en percevoir les revenus.
- Optimisation Fiscale :
- Cette opération peut permettre d'optimiser la fiscalité, notamment en réduisant l'assiette des droits de succession.
- Sécurité Financière :
- La somme obtenue peut être placée ou utilisée pour améliorer son confort de vie, tout en continuant à bénéficier de son logement.
Inconvénients :
- Perte de Valeur Patrimoniale :
- En vendant la Nue-propriété, on cède une partie de son patrimoine, ce qui peut réduire les biens à transmettre aux héritiers. Sauf à leur faire la donation de la Nue-Propriété pour réduire les droits de succession par anticipation.
- Engagement à Long Terme :
- Le processus est irréversible, et le vendeur doit être certain que cette solution répond à ses besoins à long terme.
- Responsabilité de l'Usufruitier :
- L'usufruitier doit continuer à entretenir le bien et à payer les charges courantes, ce qui peut représenter un coût.
- Complexité Juridique :
- Les modalités de la vente de la nue-propriété avec conservation de l'usufruit peuvent être complexes et nécessitent des conseils juridiques spécialisés.
En résumé, chaque solution présente des avantages et des inconvénients qui doivent être soigneusement pesés en fonction des objectifs et des besoins spécifiques de chacun. N'hésitez pas à consulter un expert en gestion de patrimoine ou un notaire pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation.
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Muriel Trenquier Optimisatrice de vos projets immobiliers
muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr
